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2024-06-26 19:36
縣城老房子,都賣(mài)給誰(shuí)了?

本文來(lái)自微信公眾號:讀城記工作室 (ID:DUCHENGJIPLUS),作者:曾思怡,編輯:黎廣,頭圖來(lái)自:視覺(jué)中國

文章摘要
文章介紹了縣城老房子的買(mǎi)賣(mài)現狀,以及購房者的主要需求。隨著(zhù)新房?jì)r(jià)格下降,高房齡二手房的競爭力在降低。

? ?? 許多買(mǎi)家購買(mǎi)老房子是為了獲取學(xué)位

? ?? 年輕人逐漸涌入縣城購買(mǎi)低價(jià)老房子

? ?? 原本老舊的小區逐漸出現空置現象

新房?jì)r(jià)格降溫,大量的二手房于是又失去了價(jià)格優(yōu)勢。

 

尤其在新房?jì)r(jià)格本就不高的縣域市場(chǎng),尤其是這些地方的高房齡二手房。

 

在南方一縣城從事房產(chǎn)銷(xiāo)售的阿輝告訴時(shí)代周報記者,當地房齡過(guò)了20年的老房子數量不少,哪怕是三室一廳掛價(jià)十幾、二十萬(wàn),很少有人咨詢(xún)。

 

他最近兩年僅成交過(guò)一套高房齡二手房,是縣里一對中老年夫妻買(mǎi)來(lái)養老的,“不過(guò)這樣的客戶(hù)少之又少。一般買(mǎi)房的多是年輕夫妻,年輕人只看新房,畢竟縣里新房首付也不到10萬(wàn)”。

 

△ 阿輝所在的縣城 曾思怡/攝


但也有一波新鮮力量涌入縣域老房市場(chǎng)。社交媒體上,不少年輕人分享在縣城買(mǎi)舊房改造的故事,而在這些博主的評論區,有不少網(wǎng)友表達了對更低購房成本和獨立生活空間的期待。


一邊是大批量新樓盤(pán)拔地而起,一邊是人口持續流出,在這樣的背景下,縣城老房的命運是什么?


一、老房的買(mǎi)家


今年春節返鄉過(guò)節之際,老吳在老家縣城花8.5萬(wàn)元全款購入一套二手房,房齡30年左右,面積50平方米上下。


老吳夫妻倆都是50歲出頭,常年在外務(wù)工,沒(méi)有居住需求。他們說(shuō),這樣做是為了學(xué)位。


他們有兩個(gè)孩子,大兒子20歲出頭,在社會(huì )工作多年,小兒子將于今年下半年上初中。


“縣里和鄉鎮的教育水平差很大的,買(mǎi)了房子后小兒子就可以來(lái)縣里上初中?!必撠熯@筆房產(chǎn)交易的莫??嬖V時(shí)代周報記者,他在這里從事房屋銷(xiāo)售和租賃多年,縣里房齡20年及往上的二手房,購買(mǎi)者大都像老吳一樣——為房子附帶的學(xué)位買(mǎi)單。


△ 老房一角 曾思怡/攝


莫??陂T(mén)店業(yè)務(wù)規模占據全縣的4-5成,該縣常住人口30多萬(wàn)人。


2023年整年,他們門(mén)店經(jīng)手成交的高房齡二手房約10套,在全年成交房源中占比不到一成, “這兩年縣里新房均價(jià)多在4000多元,這些老房成交均價(jià)在2000元上下,買(mǎi)老房的七八成都是買(mǎi)來(lái)給孩子讀書(shū),也有個(gè)別是老年人買(mǎi)來(lái)養老,或者單身女性出于剛性居住需求買(mǎi)房”。


給老年客戶(hù)找老房養老的次數不多,所以莫??浀煤芮宄?。此前一對老年夫妻找到他,夫妻倆原本也住在老舊小區,不過(guò)房子在五樓,隨著(zhù)年紀漸長(cháng)出入不便,遂打算賣(mài)掉原來(lái)的房子,買(mǎi)一套價(jià)格相當,又或者添置一筆小錢(qián)就能到手的一樓老房。


至于在縣里買(mǎi)高房齡二手房的單身女性,他還沒(méi)有碰到過(guò),只是聽(tīng)聞身邊同事促進(jìn)過(guò)類(lèi)似買(mǎi)賣(mài)。


不過(guò)在社交媒體上,單身女性卻成為縣域高房齡二手房的購買(mǎi)力新秀:

 

“28歲,40萬(wàn)全款縣城買(mǎi)房......”

 

“貸款買(mǎi)下縣城老破小,窮裝小窩......”

 

“斥巨資買(mǎi)的老破舊,預計把裝修預算省到10萬(wàn)......”

 

時(shí)代周報記者整理發(fā)現,發(fā)布相關(guān)縣域老房購買(mǎi)動(dòng)態(tài)的人群主要分為兩大類(lèi),一類(lèi)是為孩子教育買(mǎi)學(xué)位房,另一類(lèi)是單身女性在更低購房成本、獨立生活空間以及“房子和家的歸屬感”等多重驅動(dòng)下,在老家縣城購房。

 

而只要這些“老破小”足夠便宜,同樣可以吸引外地年輕人涌入購房。

 

26歲的張婕(化名)就是這樣買(mǎi)下第一套房,一個(gè)月前,她從網(wǎng)上聽(tīng)聞湖北一地有大量總價(jià)3-5萬(wàn)的二手房源,三次實(shí)地看房后,她在今年6月以3.2萬(wàn)元全款購入一套步梯四樓的房子,她也是這個(gè)房子的第三任房主。

 

“這里因油田而興,過(guò)去幾十年圍繞油田和采油業(yè)建了大量職工住房,也配套有醫院、學(xué)校和各種商業(yè)功能,眼下雖不如過(guò)去興盛,居民以中老年人居多,但規模和一些小縣城城區大小差不多,房?jì)r(jià)還比大多數縣城低?!?/p>

 

△ 張婕新家周邊 受訪(fǎng)者供圖


張婕告訴時(shí)代周報記者,當地也有不少和她一樣被低房?jì)r(jià)吸引而來(lái)的年輕人,大家甚至組成了一個(gè)社群,“有人因為逃離原生家庭過(guò)來(lái),有人因為婚姻不如意過(guò)來(lái),也有人因為想擁有一套自己的房子、逃離內卷過(guò)來(lái),這里就像大家的一個(gè)庇護所,或者說(shuō)另一個(gè)鶴崗。不過(guò)這里交通比鶴崗方便,坐40分鐘公交和50塊錢(qián)的高鐵,就能到武漢”。

 

和鶴崗類(lèi)似,也有來(lái)了一段時(shí)間后選擇逃離的人。

 

張婕說(shuō),有人來(lái)了發(fā)現工作不好找,或者不習慣這里的生活狀態(tài),馬上又在群里吆喝把房子賣(mài)出去。

二、老房的命運

 

“縣城老破小的唯一優(yōu)勢,就是價(jià)格?!?/p>

 

這是莫??嗄陙?lái)的從業(yè)心得,不過(guò)即使如此,在縣域新房、次新房?jì)r(jià)格持續降溫的背景下,高房齡二手房的價(jià)格優(yōu)勢被進(jìn)一步壓縮。

 

莫??e例,往年一年能賣(mài)10來(lái)套高房齡二手房,但是今年上半年,他所在門(mén)店促成二手房交易近50套,其中大部分都是次新房,高房齡二手房?jì)H一套,且一部分成交原因也在于其價(jià)格遠低于同類(lèi)房源,“其他帶學(xué)區的老破小高低也要十幾、二十萬(wàn),這套直接8.5萬(wàn)”。

 

另一方面,莫??硎?,當地教育資源并不緊張,近年新建的樓盤(pán)全都配有學(xué)位,且整個(gè)縣城方圓不過(guò)7、8公里,沒(méi)有極端通勤的顧慮。這里的購房者無(wú)需像大城市的年輕人一樣,面臨市中心老破小和郊區新房之間的艱難抉擇。

 

同縣的阿輝也表達相同感受,他最近兩年僅成交過(guò)一個(gè)幾十年房齡的二手房,是縣里一對中老年夫妻買(mǎi)來(lái)養老,“縣里買(mǎi)房的主力是年輕夫妻,這些年輕人只看新房,畢竟縣里新房首付也不到10萬(wàn)”。

 

在這樣的背景下,不少高房齡二手房的命運是被擱置。莫??桶⑤x均表示,目前當地老舊小區入住率普遍在5成上下,其中包括租房入住的剛畢業(yè)的學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員。

 

易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)在接受時(shí)代周報記者采訪(fǎng)時(shí)還表示,和大城市新舊小區交叉坐落于市區不一樣,縣城新樓盤(pán)往往扎堆于老城區邊緣,相當于在老城的旁邊建起了一個(gè)新城。

 

“縣城新樓盤(pán)的這種選址布局特點(diǎn),就導致買(mǎi)新房的人扎堆在新城區,加速教育、醫療等資源跟著(zhù)來(lái)到新城區,這又進(jìn)一步加速人口從老城區流向新城區,老城區就會(huì )更快沒(méi)落,連帶的是位于老城區的老房子不被青睞?!?/p>

 

嚴躍進(jìn)認為,上述因素疊加縣域人口流失,加之當前經(jīng)濟形勢下老房大拆大建的幾率不大,縣城老房空置率將持續上升,“這是縣域和部分小城市發(fā)展變遷普遍會(huì )經(jīng)歷的一個(gè)過(guò)程,在這個(gè)過(guò)程中可以考慮怎么把這些老房子的資源利用起來(lái)”。

 

嚴躍進(jìn)舉例,比如老城區特有的老建筑和煙火氣,其實(shí)對民眾是有吸引力的,可以借此打造美食街、五金街、家電市場(chǎng)、菜市場(chǎng)等,在一定程度上把這些老街道、老房子的資源盤(pán)活起來(lái)。

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