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2024-06-25 09:33
房貸怎么還更劃算?

本文從現金流、成本、風(fēng)險和便利性角度,分析當前多種房貸還款方式利與弊,真正做到明明白白降成本。本文來(lái)自微信公眾號:財經(jīng)五月花(ID:Caijing-MayFlower),作者:嚴沁雯、陳洪杰,編輯:胡蓉萍、袁滿(mǎn),原文標題:《“氣球貸”、等額本金、商轉公、轉貸降息......房貸怎么還更劃算?》

文章摘要
本文分析了當前多種房貸還款方式的利弊,幫助讀者降低成本。

? ?? 先息后本、等額本息、等額本金等多種還款方式比較全面

? ?? 商轉公可以降低購房者的房貸壓力

? ?? 轉貸降息存在風(fēng)險,需謹慎防范

在房地產(chǎn)利好政策頻出的背景下,銀行和相關(guān)部門(mén)紛紛抓準時(shí)機推出降低房貸成本、促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的措施。


先是“商轉公”政策再次啟動(dòng),后有銀行推出“氣球貸”(先息后本),頗有風(fēng)險的“轉貸降息”也屢見(jiàn)不鮮。


“對比傳統的等額本息和等額本金,先低后高的‘氣球貸’會(huì )更劃算嗎?通過(guò)商貸轉公積金,能節省多少錢(qián)?轉經(jīng)營(yíng)貸降息會(huì )有哪些風(fēng)險?”貸款經(jīng)驗不足的購房者面對五花八門(mén)的還款方案難免會(huì )困于選擇。


普通購房者應如何選擇適合自己的還款方式?近期,《財經(jīng)》梳理當下房貸不同還款方式的特點(diǎn),為置業(yè)者提供參考。


緩解前期還貸壓力:先息后本


先息后本,顧名思義,即借款人前期可以先不還本金,只還利息。


近期一度引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的“氣球貸”便是先息后本還款方式的一種,根據平安銀行此前發(fā)布的《房貸利好政策來(lái)啦》一文,借款人按約定的總期數(固定20年)計算每期月供,在貸款期限內分期歸還貸款本息,最后一期一次性?xún)斶€剩余本金?!皻馇蛸J”前期每期還款金額較小,貸款到期時(shí),剩余較大部分的貸款本金需要一次性?xún)斶€。因其“前大后小”得名“氣球貸”。


平安銀行于近期推出的其他還款也有“氣球貸”的屬性,例如二階段還款、雙周供、輕松還。其中二階段還款是“第一階段只還利息、第二階段等額本息”。雙周供是指由月供改為兩周一次還款。輕松還是指“每月還利息、每六個(gè)月還一定比例的本金、最后一次性還剩余本金”。


上海地區另一股份行近期亦針對房貸新增“隨心還”方案(據相關(guān)業(yè)務(wù)人士反饋目前已停止),即貸款30年,可以約定前三年每個(gè)月還款本金超過(guò)1元即可,后27年則等額還款。


值得注意的是,針對貸款申請人,以上還款方案具有一定門(mén)檻。以“隨心還”方案為例,首先規定是800萬(wàn)元以?xún)鹊募兩虡I(yè)貸款,公積金貸款被排除在外;其次,對于住宅所處位置、類(lèi)別(不包括別墅)、面積及樓齡均有要求;此外,企業(yè)主客戶(hù)不包括在內,貸款申請人須為綜合評級1級-3級的上班族客戶(hù)。


先息后本的還款方式比較適合那些前期資金緊張,但預計未來(lái)會(huì )有更多可支配資金的客群。但如果借款者的還款能力不強,可能會(huì )造成違約等問(wèn)題。因此也需要商業(yè)銀行對客戶(hù)的財務(wù)狀況和還款能力進(jìn)行準確評估。


在易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)看來(lái),此類(lèi)貸款需謹慎發(fā)放,因為貸款人后續收入狀況如不及預期,其還款壓力會(huì )變得越來(lái)越大,將產(chǎn)生不可控的貸款違約和金融風(fēng)險問(wèn)題?!皩ι暾堎J款的人從職業(yè)情況、工作年限、工資收入和零工收入、信用狀況、產(chǎn)業(yè)情況、過(guò)往購房情況和貸款情況等角度進(jìn)行分析,細化不同群體的收入曲線(xiàn)結構和趨勢,以更精準推進(jìn)差異化和個(gè)性化的房貸還款計劃和產(chǎn)品?!彼ㄗh。


從風(fēng)控的角度,嚴躍進(jìn)還稱(chēng),關(guān)鍵要做好現金流的工作,即此類(lèi)還貸資金的測算工作。除了要做好還貸人的收入狀況審核,對于經(jīng)濟形勢、房產(chǎn)價(jià)值走向等也需要持續進(jìn)行嚴密的監測。時(shí)刻關(guān)注還貸者的還款來(lái)源和還款壓力情況,提前預測問(wèn)題。同時(shí)也需要明確此類(lèi)業(yè)務(wù)可推,但需設定上限,以免過(guò)多業(yè)務(wù)集中于此,即類(lèi)似業(yè)務(wù)可以推,產(chǎn)生較大的金融風(fēng)險問(wèn)題。


主流方式:等額本息與等額本金


就按揭房貸而言,等額本息和等額本金是目前更為主流的還款方式。雖然僅一字之差,但還款總額,月供變化,本金和利息增減都有很大區別,貸款申請者在選擇時(shí)仍“摸不著(zhù)頭腦”。


所謂等額本息,即在利率不變的情況下,每個(gè)月月供金額一樣(包括本金+利息)。月供中本金逐月遞增,利息逐月遞減。


而等額本金,即在貸款期間,每個(gè)月歸還固定本金,而利息逐月遞減。按此種方式還款,前期還款壓力稍大,但月供逐月減少,且綜合計算相對節省利息。



若落到實(shí)際操作中,上述兩種還款方式的計算方式存在差別。


若以借款100萬(wàn)元、期限30年、年利率3.95%為例。等額本金模式下,首期還款額為6069.44元,隨后逐月遞減。在此之中,每月本金為固定的2777.78元,利息則由首期的3291.67元開(kāi)始逐月遞減。還款總額為159.41萬(wàn)元,利息總額59.41萬(wàn)元。


而在等額本息模式下,首期還款額為4745.37元,隨后每月固定。在此之中,首期本金為1453.71元,之后逐月遞增;利息為3291.67元,之后逐月遞減。還款總額為170.83萬(wàn)元,利息總額70.83萬(wàn)元。


總的來(lái)看,等額本金相對等額本息節省利息。不過(guò)有貸款行業(yè)資深從業(yè)人士指出,就實(shí)際情況來(lái)看,等額本息的方式相對靈活,選擇此種方式的客戶(hù)相對較多。


“等額本金相當于前期還了比較多的本金,所以可以少還一些利息,但是對于資金較為緊張的借款人來(lái)說(shuō)不太適合。如果選擇等額本息,可以在資金充裕的情況下靈活進(jìn)行提前還款,同樣可以達到節省利息的效果?!鄙鲜鋈耸恐赋?。


減輕還貸負擔:商轉公


由于商貸及公積金貸款間仍存在一定的利率差,商轉公被視作降低購房者房貸壓力的一個(gè)重要途徑。所謂商轉公,即將商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉為住房公積金個(gè)人住房貸款。


據不完全統計,2023年,已有包括重慶、長(cháng)沙、蘇州等在內的30余個(gè)城市啟動(dòng)商業(yè)貸款轉公積金貸款。2024年以來(lái),鄭州、廈門(mén)亦加入商轉公行列。


根據廈門(mén)市住房公積金中心網(wǎng)站6月12日發(fā)布消息,廈門(mén)階段性啟動(dòng)商業(yè)性住房貸款轉住房公積金貸款業(yè)務(wù),政策執行至2025年12月31日。


據悉,自“5月17日”新政后,廈門(mén)市同步下調個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。5年以下(含5年)和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%,5年以下(含5年)和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。


若以貸款50萬(wàn)元、30年等額本息計算,目前首套房(商貸利率最低3.3%)購房者商轉公后月供可減少超100元,總共節省利息超4萬(wàn)元。


不過(guò),有業(yè)內人士提醒,如若購房者已經(jīng)處于房貸還款后期,在利息已經(jīng)還得差不多的情況下,申請商轉公意義并不大。另一方面,就實(shí)際操作而言,商轉公需滿(mǎn)足一定條件。


從各地已經(jīng)商轉公政策來(lái)看,多地設置了一定門(mén)檻。例如部分地區對借款人住房套數、公積金貸款記錄、借款人信用等提出明確要求;部分地區將辦理組合貸的購房者被排除在外等。


以長(cháng)沙為例,該地商轉公業(yè)務(wù)僅支持擁有唯一一套自住住房的職工家庭(已婚指夫妻雙方,單身指職工個(gè)人)申請辦理,購買(mǎi)第二套以上住房的職工家庭不支持辦理商轉公。


亦有地區對商轉公貸款實(shí)施動(dòng)態(tài)管理機制。以蕪湖為例,當住房公積金個(gè)貸率低于85%(含)并持續3個(gè)月,可開(kāi)展商轉公貸款業(yè)務(wù);當個(gè)貸率高于90%(含)時(shí),可采取相應調控措施,暫?;蚩刂粕剔D公貸款業(yè)務(wù)規模。


謹慎避雷:違規轉貸降息


雖然特點(diǎn)不一,以上還款方式均為正規還款途徑。但近年來(lái),被越來(lái)越多貸款中介推薦的轉貸降息,背后卻隱藏著(zhù)巨大風(fēng)險。


“您好,這里是某銀行信貸渠道部,近期貸款利率低至2厘,置換房貸很劃算?!狈抠J政策利好不斷,不少貸款中介抓準了部分存量房貸用戶(hù)利率暫未下調的心理,再度對轉貸降息展開(kāi)熱情推介。


實(shí)際上,轉貸降息并非新鮮事。近年來(lái),政策指引下商業(yè)銀行加大了對企業(yè)的支持力度,多家銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率一路下行。在此前存量房貸利率尚未調整時(shí),不少購房者房貸利率一度超過(guò)5%。這種利差讓部分貸款中介瞄準了其中的商機,推銷(xiāo)轉貸降息。


房貸轉經(jīng)營(yíng)貸的具體操作流程為,先由中介介紹的墊資機構提供過(guò)橋資金還清房貸,再幫助客戶(hù)包裝資質(zhì),最后客戶(hù)可在銀行成功辦理經(jīng)營(yíng)貸后歸還墊資?!澳壳敖?jīng)營(yíng)貸的利率最低2%,期限可以先做10年,后期還能提供墊資續期,對比房貸可以節省不少利息?!币幻J款中介表示。


然而,看似劃算的操作卻暗藏更多成本,要達到轉貸目的,中介會(huì )依據客戶(hù)貸款金額收取1%-2%的服務(wù)費,同時(shí),若名下沒(méi)有公司,個(gè)人客戶(hù)需額外購買(mǎi)營(yíng)業(yè)執照(5000元起步),墊資費用則按照日利率0.07%左右計算。


另一方面,一位貸款行業(yè)資深從業(yè)人員指出,轉貸降息的操作一旦被銀行查出,借款人將面臨停貸或提前全額償還貸款的風(fēng)險。


2023年3月,廣州市中級人民法院曾公示一則判決,借款人違反合同約定,擅自改變貸款用途將經(jīng)營(yíng)貸款用于清償房貸,被銀行訴至法院。根據判決結果,該借款人需向銀行清償借款本金180萬(wàn)元及罰息。


“經(jīng)營(yíng)貸和消費貸期限相對較短,單筆金額相對較高,如果出現被要求提前歸還的情況則可能造成借款人資金陷入困境,也可能造成借款人不良的個(gè)人征信記錄?!辟Y深金融監管政策專(zhuān)家周毅欽指出,辦理過(guò)程中,一些違法違規的中介可能會(huì )使用造假的材料,這屬于騙貸行為,收費也并不低,綜合成本可能高于原來(lái)的房貸成本,讓轉貸得不償失。


金融監管部門(mén)曾發(fā)布風(fēng)險提示:消費者警惕不法貸款中介誘導消費者違規轉貸,誘導消費者使用中介過(guò)橋資金結清房貸,再到銀行辦理經(jīng)營(yíng)貸歸還過(guò)橋資金。這種將房貸置換為經(jīng)營(yíng)貸的操作隱藏著(zhù)違約違法隱患、高額收費陷阱、影響個(gè)人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風(fēng)險。


本文來(lái)自微信公眾號:財經(jīng)五月花(ID:Caijing-MayFlower),作者:嚴沁雯、陳洪杰,編輯:胡蓉萍、袁滿(mǎn)

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