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2024-06-22 12:16
為什么掛牌量是跟蹤樓市情況的核心指標?

本文來(lái)自微信公眾號:滄海一土狗 (ID:canghaiyitugou),作者:滄海一土狗,題圖來(lái)自:視覺(jué)中國

文章摘要
本文解釋了為什么掛牌量是跟蹤樓市情況的核心指標,探討了房?jì)r(jià)持續下跌的原因以及被動(dòng)賣(mài)出者的概念。

? ?? 解釋了房?jì)r(jià)持續下跌的流動(dòng)性原因

? ?? 分析了開(kāi)發(fā)商和普通投資者作為被動(dòng)賣(mài)出者的影響

? ?? 提出了通過(guò)跟蹤中介掛牌量來(lái)追蹤被動(dòng)賣(mài)出者情況的方法

樓市的“5.17”新政落地有一個(gè)多月了,然而,資本市場(chǎng)對“樓市的復蘇預期”卻在不斷地下修。



以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭企業(yè)保利發(fā)展為例,市場(chǎng)在“5.17”新政落地的前后,對“樓市的復蘇預期”最為豐滿(mǎn),后面進(jìn)入了現實(shí)驗證的環(huán)節,并沒(méi)能通過(guò)檢驗,市場(chǎng)在不斷地下修預期。尤其是5月的房?jì)r(jià)數據公布之后,預期更是下修至今年1月份的水平:


6月17日,國家統計局發(fā)布5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。國家統計局城市司首席統計師王中華解讀稱(chēng),5月份,70個(gè)大中城市新房和二手房?jì)r(jià)繼續呈下跌趨勢,跌幅有所擴大;在新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格方面,有2城環(huán)比上漲,上海以漲幅0.6%領(lǐng)跑全國。


于是,就有了兩個(gè)重要問(wèn)題:


1. 為什么“5.17”新政的效果沒(méi)能立馬體現在價(jià)格上?


2. 在價(jià)格出現變化之前,我們該如何跟蹤樓市的變化?


回答這兩個(gè)問(wèn)題,需要用到“房地產(chǎn)中介掛牌量”,這是一個(gè)極其重要的指標。


為什么房?jì)r(jià)持續下跌?


從流動(dòng)性的角度來(lái)看,房?jì)r(jià)和股價(jià)并沒(méi)有什么區別,持續下跌的房?jì)r(jià)反映了樓市的流動(dòng)性在不斷收縮。


在“雪球產(chǎn)品風(fēng)波”中,我們使用過(guò)一個(gè)“場(chǎng)內資金供需模型”,它從買(mǎi)賣(mài)的角度解釋了為什么資產(chǎn)價(jià)格持續下跌。



如上圖所示,在一波資產(chǎn)價(jià)格下跌的過(guò)程中,我們會(huì )觀(guān)察到一個(gè)現象,資產(chǎn)往往是縮量持續下跌的。


站在場(chǎng)內資金供需的視角觀(guān)察,我們會(huì )觀(guān)察到兩種力量:


1. 隨著(zhù)資產(chǎn)價(jià)格下跌,一些投資者爆倉,成為“被動(dòng)賣(mài)出者”,驅動(dòng)需求曲線(xiàn)慣性擴張;


2. 買(mǎi)方意識到“被動(dòng)賣(mài)出者”的存在,會(huì )推遲自己的買(mǎi)入,甚至期待“被動(dòng)賣(mài)出者”完全出清后再買(mǎi)入,因此,博弈力量導致場(chǎng)內資金的供給遭受抑制。


這個(gè)模型引出了一個(gè)重要的變量:“被動(dòng)賣(mài)出者”,他們既導致了需求曲線(xiàn)慣性擴張,也導致了供給曲線(xiàn)存在收縮的傾向。



因此,被動(dòng)賣(mài)出者才是導致價(jià)格持續下跌的根本原因,那么,為什么會(huì )有這樣的人存在呢??因為杠桿在不同市場(chǎng)的普遍存在。


樓市的被動(dòng)賣(mài)出者


樓市的“被動(dòng)賣(mài)出者”大致有兩類(lèi):


1. 開(kāi)發(fā)商


房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)高杠桿行業(yè),開(kāi)發(fā)商們借了大量的錢(qián)蓋房,囤積了大量的存貨,當開(kāi)發(fā)商的現金流斷裂之后,“資產(chǎn)價(jià)格下跌——被動(dòng)賣(mài)出者增加”的螺旋就產(chǎn)生了:A開(kāi)發(fā)商出問(wèn)題會(huì )導致B開(kāi)發(fā)商也出問(wèn)題,這實(shí)際上是一個(gè)巨大的資金池。


在這波開(kāi)發(fā)商的危機中,很多人只是看到了“爛尾樓”,并沒(méi)有去關(guān)注這個(gè)多米諾骨牌效應,所以,才忽視了開(kāi)發(fā)商現金流緊張對二手房的持續的負面影響。


事實(shí)上,開(kāi)發(fā)商最開(kāi)始出問(wèn)題并啟動(dòng)鏈條的那個(gè)主體。當他們集體現金流緊張之后,“資產(chǎn)價(jià)格下跌——被動(dòng)賣(mài)出者增加”的螺旋開(kāi)始啟動(dòng)。這給二手房市場(chǎng)制造了巨大的壓力——有更便宜的新房可以買(mǎi),本來(lái)要買(mǎi)二手房的資金會(huì )被大量地分流。


因此,開(kāi)發(fā)商是一類(lèi)極其重要的“被動(dòng)賣(mài)出者”,如果這幫人繼續被動(dòng)賣(mài)出,那么,房?jì)r(jià)很難見(jiàn)底。


一般來(lái)說(shuō),讓這幫人出清的形式有兩種:


(1)開(kāi)發(fā)商徹底把庫存清理完,這屬于徹底出清了;


(2)政府救助,開(kāi)發(fā)商不再會(huì )因為現金流問(wèn)題被迫賣(mài)出。


事后來(lái)看,2023年實(shí)際上是“開(kāi)發(fā)商去庫存的高峰期,這相當于(股票市場(chǎng)中的)機構因為贖回,往二級市場(chǎng)傾倒了大量的籌碼。因此,樓市小陽(yáng)春之后,整個(gè)樓市急轉直下。


2. 普通投資者


事實(shí)上,普通投資者也有大量的杠桿,畢竟很多人只掏了30%的首付,此外,不少人還持有多套住房來(lái)炒房,實(shí)際的財務(wù)情況更差。


因此,當房?jì)r(jià)持續下跌時(shí),普通投資者中也出現了大量的“被動(dòng)賣(mài)出者”。


對這些人來(lái)說(shuō),有一個(gè)自然底線(xiàn):房子賣(mài)掉后,不要倒欠銀行錢(qián)。


最終,在本輪下跌過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商中的“被動(dòng)賣(mài)出者”和普通投資者中的“被動(dòng)賣(mài)出者”相互影響,相互強化,導致了資產(chǎn)價(jià)格的螺旋下跌。


這也就解釋了一個(gè)問(wèn)題:為什么一輪又一輪地產(chǎn)政策出臺,但價(jià)格遲遲不企穩?問(wèn)題在于這些地產(chǎn)政策沒(méi)能做到一把清理光這些“被動(dòng)賣(mài)出者”,然而,這又是一個(gè)充滿(mǎn)了杠桿的系統。


如何跟蹤被動(dòng)賣(mài)出者


現在我們的問(wèn)題轉化為如何跟蹤“被動(dòng)賣(mài)出者”的數量了。市場(chǎng)進(jìn)入右側的信號十分明確:當觀(guān)察到價(jià)格反彈時(shí),“被動(dòng)賣(mài)出者”肯定被清理干凈了。


那么,價(jià)格下跌過(guò)程中,該如何跟蹤呢?這就要用房地產(chǎn)中介掛牌量這個(gè)指標了。



在資產(chǎn)價(jià)格下跌過(guò)程中,“被動(dòng)賣(mài)出者”是一個(gè)吸引子,它會(huì )同時(shí)扭曲普通買(mǎi)家和普通賣(mài)家的行為:


(1)它會(huì )抑制買(mǎi)家清理掛牌量的速度;


(2)它會(huì )吸引普通賣(mài)家跟風(fēng)掛牌,雖然這些人不會(huì )主動(dòng)砸盤(pán),但是,他們會(huì )跟別人一起掛。


因此,掛牌量是“被動(dòng)賣(mài)出者”數量的一個(gè)重要代理變量,當掛牌量很多時(shí),意味著(zhù)“被動(dòng)賣(mài)出者”的數量十分龐大;當掛牌量低于某個(gè)閾值,“被動(dòng)賣(mài)出者”被清理干凈,我們會(huì )觀(guān)察到價(jià)格變化。


從掛牌量的角度來(lái)看,“5.17”新政產(chǎn)生了一定的積極效果,以北京某著(zhù)名中介為例,今年高峰時(shí)候的掛牌量在18w套左右,雖然北京在“5.17”新政之后沒(méi)有出牌,但是,掛牌量已經(jīng)降低到了13.5w套。


當然,這個(gè)掛牌量離出清水平還有一段距離。如果我們想要加快出清速度,顯而易見(jiàn),北京是需要跟進(jìn)上海的政策的。


結束語(yǔ)


綜上所述,我們就找到了一整套跟蹤樓市出清情況的框架,并解釋了一系列我們所關(guān)注的問(wèn)題:


1. 為什么2023年小陽(yáng)春之后樓市沒(méi)穩???開(kāi)發(fā)商那塊沒(méi)出清,他們在2023年繼續去了大量庫存。


2. 為什么一輪又一輪的政策沒(méi)能穩住樓市?因為這是一個(gè)高杠桿行業(yè),下跌帶來(lái)了大量的“被動(dòng)賣(mài)出者”,已出臺的政策不足以清理掉這個(gè)群體。


3. 如何跟蹤“被動(dòng)賣(mài)出者”的情況?跟蹤中介二手房掛牌量,因為“被動(dòng)賣(mài)出者”是掛牌量背后的吸引子。


4. 本輪地產(chǎn)政策是否能穩住樓市?比2023年的狀況要好很多,畢竟開(kāi)發(fā)商中的“被動(dòng)賣(mài)出者”大量出清,現在主要的“被動(dòng)賣(mài)出者”在居民這一頭。


最后,我想再強調幾點(diǎn):


1. 普通賣(mài)家或者買(mǎi)家都是墻頭草,對他們的調研,意義不大,事實(shí)上,他們的觀(guān)點(diǎn)也在反饋“被動(dòng)賣(mài)出者”的情況,只不過(guò)他們自己不知道罷了;


2. 對于絕大部分持有者而言,只要不出現財務(wù)問(wèn)題,這場(chǎng)風(fēng)波跟他們的關(guān)聯(lián)不大,痛苦只是情感上的痛苦,實(shí)質(zhì)性的傷害出現在那些“被動(dòng)賣(mài)出者”身上;


3. 美股自身并沒(méi)有什么風(fēng)險,真正的風(fēng)險來(lái)源還是美國樓市,所以得跟蹤好美國樓市。


美國房產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會(huì )NAR周五數據顯示,5月成屋銷(xiāo)售年化月率下降0.7%,至411萬(wàn)戶(hù)。待售現房的庫存最近有所增加,部分原因是一直等待利率下降才出售房屋的人已經(jīng)決定不能再等了。房?jì)r(jià)中位數較上年同期上漲5.8%,達到創(chuàng )紀錄的41.93萬(wàn)美元。按照目前的速度,出售市場(chǎng)上所有房屋需要3.7個(gè)月,這是四年來(lái)的最高水平。


?無(wú)論對什么經(jīng)濟體而言,樓市的情況都至關(guān)重要。只有房?jì)r(jià)穩住,內需才有希望。


本文來(lái)自微信公眾號:滄海一土狗 (ID:canghaiyitugou),作者:滄海一土狗

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